[Gestion immobilière] Comment mieux connaître son parc immobilier ?

L’immobilier, un impact carbone non-négligeable

Du point de vue de l’impact carbone des bâtiments, la « responsabilisation » de l’immobilier n’est plus une option : le DEET (Dispositif Eco Efficacité Tertiaire) notamment, oblige les gestionnaires à réduire la consommation énergétique des locaux tertiaires de 40% en 2030, 50% en 2040, et 60% à horizon 2050 ! Même constat du côté de la location de logements, puisque la loi Climat et Résilience interdira de louer des logements de classe G en 2025, de classe F en 2028 et de classe E en 2034.

Or, en France, le secteur du bâtiment est à l’origine de 25% des émissions de gaz à effet de serre, de 45% de la consommation d’énergie et « pèse » pour 15 milliards d’euros dans les importations annuelles de pétrole et de gaz. De plus, rappelons que ce secteur est à l’origine de 46 millions de tonnes de déchets chaque année, soit 13% de la production totale.

Connaître ses bâtiments pour en réduire l’impact carbone

Pour réduire l’impact carbone de ses bâtiments et alléger au passage les factures énergétiques – une bonne nouvelle dans un contexte marqué par une très forte inflation et les efforts de sobriété attendus –, il est indispensable de mieux les connaître et de valoriser les données qu’ils produisent au quotidien.

Les gestionnaires de bâtiments ne négligent pas ces enjeux, loin de là. Ainsi, selon les dernières données du Baromètre de la performance énergétique environnementale des bâtiments :

• • 93% des gestionnaires se fixent un objectif lié à l’énergie, un « score » en hausse de 19 points en un an
  • 90% des gestionnaires se fixent un objectif de réduction des émissions de gaz à effet de serre (+15 points)

Par ailleurs, la dimension sociale de ces enjeux actuels n’est pas oubliée, puisque près de 9 gestionnaires sur 10 (86%) ont mis en place un indicateur pour suivre la santé et la sécurité des occupants des bâtiments (+12 points en un an). Et ils sont 8 sur 10 (81%, +14 points en comparaison annuelle) à monitorer le confort et le bien-être des occupants !

D’où proviennent les données ?

Pour parvenir à ces objectifs environnementaux et sociaux, il existe de nombreuses données mobilisables dans les bâtiments. Ces dernières sont issues de toutes les phases de leur cycle de vie :

• • La conception (plans, optimisations, normes environnementales, la maquette numérique…) ;
  • La fabrication (matériaux utilisés, modes de construction, durée des travaux, documentation des équipements installés, Dossiers des ouvrages Exécutés (DOE) …) ;
  • L’utilisation (mouvements des personnes présentes dans le bâtiment, consommations énergétiques, rythme des opérations de maintenance classiques, alternance des présences et absences des utilisateurs, saisonnalité des consommations et des usages…) ;
  • La rénovation (nouvelles normes respectées, nouveaux matériaux utilisés, restructurations des espaces, nouveaux usages prévus et développés, hybridation des lieux…) ;
  • La déconstruction, le démontage (valorisation et recyclage des matériaux, remise en état du terrain à l’état originel…).

Bref, tous les « instants » de la vie d’un bâtiment génèrent de précieuses données qui nous permettent de mieux le connaître ; à condition de savoir et de pouvoir les capter directement et les stocker.

En phase d’utilisation, quelles sont les différentes sources de données ?

Si le foncier (le terrain et/ou l’ensemble des parcelles) et le bâtiment (sa structure, ses matériaux…) offrent une « base » de données intéressante, c’est bien la phase d’utilisation qui génère le plus d’informations. Les sources sont nombreuses et réparties en deux grandes « familles » :

• • Les équipements techniques accrochés au bâtiment. Ils comprennent les éléments de sécurité (contrôle d’accès, vidéoprotection, gestion des clés et des autorisations…) ainsi que les équipements de confort (production de chaleur pour l’hiver, de froid pour l’été, gestion de l’éclairage automatique comme manuelle…) ;

• • Les équipements nécessaires à l’activité des usagers du bâtiment. Ils comprennent les éléments du mobilier, les postes de travail informatiques, les réservations de salles de réunion, de bureaux ou de visioconférence, les équipements de diffusion et de présentation (TV, vidéoprojecteur, pieuvre audio…).

Sans oublier, bien sûr, les données issues de diverses documentations qui rythment la vie du bâtiment, comme les contrats de maintenance techniques attachés au bâtiment, mais également les contrats et les baux signés avec les occupants. Lesquelles permettent d’affiner encore la connaissance des besoins des personnes qui font vivre, au quotidien, les bâtiments.

Des données centralisées au sein d’une plateforme digitale : un jumeau numérique

Pour être comprises et utilisées, les données issues du bâtiment doivent être rassemblées au sein d’un espace digital : le jumeau numérique. D’une manière générale, il s’agit de la représentation numérique d’une structure ou d’un environnement, qui se différencie de la maquette 3D « classique » parce qu’elle n’est pas limitée à l’observation. Le jumeau numérique offre un référentiel des données, qu’elles soient créées lors de la phase de conception ou de fabrication du bâtiment, ou collectées lors de son exploitation ou de sa maintenance, en continu.

Le jumeau numérique doit ainsi être vu comme un élément digital dynamique évoluant au fil des améliorations apportées au bâtiment. Il s’appuie sur l’apprentissage automatique, qui communique perpétuellement avec son modèle physique et exploite au fur et à mesure des années un volume grandissant de données collectées.

Ses promesses sont nombreuses :

• • Anticiper les problèmes des bâtiments
  • Mieux planifier les opérations de maintenance
  • Assurer la qualité de services des espaces
  • Suggérer de nouveaux usages
  • Réduire les consommations énergétiques en repérant les défauts et les améliorations potentielles
  • Aider à comprendre les besoins des utilisateurs pour s’y adapter
  • Fournir une vision, en temps réel, du bâtiment et de ses enjeux
  • Accompagner et mesurer la sobriété…

La collecte des données qui « alimentent » le jumeau numérique

Reste une question : comment, concrètement, réaliser la collecte de ces données précieuses pour la gestion d’un parc de bâtiment ? Le plus souvent, elle s’appuie sur l’intégration de capteurs, reliés aux fonctions principales du bâtiment et aux sources diverses évoquées plus haut.

Ces capteurs vont être chargés de générer des données à partir des performances de l’objet réel. Leur surveillance va se concentrer sur différents aspects, comme les conditions météo et leurs conséquences sur les consommations, la géolocalisation des utilisateurs et leurs mouvements au sein d’une journée, la température du bâtiment, la production d’énergie, les entrées et sorties des locaux…

Ces données seront ensuite complétées par celles issues de différents logiciels, comme ceux qui permettent de gérer les réservations des espaces. Toutes ces informations seront ensuite transmises à un système de traitement. Puis, elles seront appliquées au modèle digital de l’objet réel, qui permettra notamment de réaliser des reportings et d’identifier les points sur lesquels se situent des problèmes de performance. Il ne restera plus qu’à comprendre le bâtiment et à appliquer des améliorations.

Des solutions logicielles pour mieux connaître son bâtiment

Pour « mettre en musique » la connaissance d’un parc immobilier et gérer les données issues des différents capteurs et documents qui le concernent, il convient de s’équiper d’une solution logicielle adaptée. Elle doit vous permettre de :

• • Constituer un référentiel immobilier unique et sur mesure, afin de créer une base de données capable d’évoluer facilement, au fur et à mesure des remontées d’informations ;
  • Gérer l’ensemble des composants de votre patrimoine (immeubles, fonciers, contrats, baux, mandats, équipements, compteurs…) ;
  • Ajouter et/ou retirer facilement des attributs ;
  • Stocker et sécuriser les documents qui concernent le parc immobilier en toute sécurité ;
  • Géolocaliser les éléments qui composent l’ensemble immobilier, sur des cartes interactives…

Vous êtes intéressé.e par le déploiement d’une solution vous permettant de mieux connaître votre parc immobilier ? Prenez contact avec notre équipe pour découvrir les fonctionnalités de Visiativ Gestion Immobilière, notre solution fondatrice de performance immobilière !

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